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土拍市场“变天记” 20个都会流拍70宗地块

2021-11-21 09:56:49

  在履历8月初的团体延期后,11月初,22个重点都会的第二轮会合供地多数已落下帷幕,与第一轮的火热截然相反,第二轮会合供地惨淡收场。

  据中指研究院于10月下旬作出的统计,已经完成第二批会合供地的北京、上海、杭州等20个都会,共计流拍70宗地块,撤牌195宗地块,团体流拍撤牌率到达31.8%,而在首批会合供地时,流拍撤牌率仅为6.5%。长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个都会的流拍撤牌率乃至高出50%。这些本属热门、过往“地王”频出的都会流拍撤牌率走高,让外界感到不测。

  会合供地的初志是稳地价、稳预期,但是在下半年市场遇冷,房企融资几近枯竭的环境下,已难以单独评价会合供地政策的结果。有业内人士感慨,会合供地本意便是低落市场热度,在8月调解部分规则后,特别是叠加下半年房企遭遇窘境,直接“杀死”了第二轮会合供地市场。

  而就在第二轮会合供地惨淡收场之际,第三轮会合供地也已开启,但是想要在两个月内完成逆转好像难以实现。

  土拍新规挤压房企利润

  11月1日,无锡完成第三轮会合土拍,成为三轮土拍第一城,此中85%地块底价成交。团体溢价率降至0.01%,与首轮12%的溢价形成光显对比。土拍热度降至冰点,这大概是政策计划者始料未及的。

  “两会合”的官方消息第一次出现,是在本年2月。天然资源部天然资源开辟利用司负责人担当新华社专访,证明重点都会住宅用地会合公告、会合供应的“两会合”供地情势,目标是“镌汰地皮公开出让过程中关联信息不充实带来的对市场预期的影响,改正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范题目,防止市场主体由于不把握紧张关联信息带来的竞争”。

  此前,青岛、天津会合供地寂静起步,整年分三批次会合同一发布宅地出让公告,天津乃至明白3月、6月、9月中旬三个公告时间点。由此,22个重点都会本年将举行三轮会合供地的情势为外界所认知。

  地方当局地皮出让以往会连续整年,被指轻易采取“饥饿营销”推高地价,据华泰证券研报统计,22个重点都会此前两年依照“前低后高”的供地节奏,四个季度供地构筑面积比例为18%、27%、26%、29%。

  5月中旬,青岛第一批会合供地竣事,55宗宅地中54宗以底价成交,但作为最早公布采取“两会合”供地情势的都会之一,低溢价率与会合供地无关。有品牌房企青岛公司人士向《中国消息周刊》表明说,会合供地对青岛的影响微乎其微,“由于青岛98%的地皮出让为‘定向勾地’”。

  “定向勾地”指用地预申请,即单位和个人对列入招拍挂出让筹划内的具体地块有利用意向的,可以提出用地预申请,并答应乐意付出的地皮代价,之后再参加招拍挂拿地。由于已有预先沟通,招拍挂环节难现剧烈竞争,某种意义上是“定向供地”。前述房企人士表现,会合供地不外是将房企实际拿地时间会合到特定时段而已。

  青岛是首轮会合供地为数不多市场热度较低的都会。至6月尾22个都会首轮会合供地竣事,政策结果被以为不及预期。据中指研究院统计,22个都会团体成交楼面均价9591元/平方米,较2020年成交楼面均价上涨38.3%。除重庆、武汉,20个都会均设置溢价上限,在第一轮会合供地中,部分都会竞价达上限地块数量不降反升,如无锡竞价达上限地块比重乃至高达90%以上。而像没有设置溢价上限的重庆,过半地块溢价率高出50%,直接推升重庆新居代价涨幅4月、5月居70个大中都会首位。

  “马甲”横飞是第一轮会合供地热度的又一佐证。“马甲”指房企在会合供地都会创建的子公司,在竞价环节到达溢价率上限后,通过摇号等方式决定地块归属时,“马甲”越多掷中率天然越高。5月,金地、旭辉等在短时间内涵苏州注册多家子公司,苏州天然资源和规划局告急关照,要求竞买人直接绝对控股的子公司不得参加同一商住或住宅地块竞买。

  “首批会合供地市场热度较高,重要缘故起因是部分重点都会一季度供地节奏放缓或停滞,年初资金较为充沛的房企为维持年内规模首批补货意愿较高。”中指研究院指数奇迹部研究副总监陈文静向《中国消息周刊》说,头部房企积极拿地,优质地块多竞价到达上限。别的,部分都会竞配建、竞自持,也导致中小型房企拿地意愿肯定程度上受克制。

  第一轮会合供地竣过后,8月初,深圳、天津、沈阳、青岛等地第二批会合供地被叫停,天然资源部8月10日召开集会会议,调解规则,宅地溢价率上限不得超15%,不得以竞配建等方式增长实际地价。

  着实在22个都会合中供地之初,天然资源部还曾鼓励各地探索限地价,竞配建、竞自持等稳地价步伐。首轮会合供地时,各都会设置差别溢价率上限,如上海最高溢价为10%,重庆、武汉并未设置溢价率上限,而且多数都会在竞价到达溢价上限后,转而竞自持、竞配建,无形中推高了地皮实际溢价率,挤压房企利润。

  如杭州第一轮会合供地时,41宗地块以竞自持成交,占总地皮出让的72%,最高自持比例达40%。“公司融资源钱低,品牌影响大,在公司团队干练高效管理下,积极做到1%~2%的净利润程度。”滨江团体董事长戚金兴在回应公司拍下的杭州会合供地地块将来利润空间时曾如是答复。

  而在规则广泛调解的环境下,第二轮会合供地形势逆转,广泛遇冷。

  多数都会都存在因房企报名环境不抱负,在开拍前决定停止、延期出让部分地块的环境。如北京原定筹划出让41宗地块,结果26宗地块延期至下一轮会合供地时出让,给出的缘故起因是“为进一步落实稳地价、稳房价、稳预期目标,维护地皮市场稳固,优化出让条件”。

  房企参加的积极性不敷高,直接导致超半数都会的宅地成交楼面价较首批有所下滑,底价成交地块数量上升,竞价达上限地块比重则显着降落。对比广州两轮会合供地环境能清楚看到降温。9月尾,广州第二轮会合供地挂牌的48宗地块中有25宗流拍,在成交的23宗地皮中,18宗底价成交,仅5宗溢价成交,均匀溢价率仅为1.5%。而第一轮会合供地时仅有6宗地块流拍,18宗溢价成交。

  “部分都会降温结果超预期。”陈文静以为,重点都会土拍引入新规则,对房企产物计划和本钱管控提出更高要求,在肯定程度上挤压房企利润空间,低落房企拿地预期。

  着实,要求取消竞自持、竞配建也是为了保障房企利润空间,但广州、深圳等6个都会仍保存“竞自持”环节。“从实际实行环境来看,很多都会没有实行。由于地方当局不肯意丧失地价,还要通过配建,最大化发掘地皮代价。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国消息周刊》。

  一些都会的捆绑限定确实颇为严苛,如长沙部分地块涉及无偿配建、引入医疗和科技财产等,市区16宗地块因无人报名撤牌,两宗地块流拍,流拍和撤牌地块比重高出六成。杭州也是此中典范,固然取消了竞自持、竞配建环节,在竞价环节触及溢价上限后转入摇号,但同时推出10块“竞品格”地块,溢价率不得高于5%,而且将来均须现房贩卖,这意味房企资金回流较慢,终极这10宗地块全部停止出让。

  房企资金告急成“躺平”主因

  第二轮会合供地严苛的出让条件并非地皮市场遇冷的唯一缘故起因,乃至不是重要缘故起因。

  “在‘三线四档’、银行‘两道红线’等政策调控下,房企资金面团体收紧,贩卖回款成为维持策划根本面的关键要素。在热门都会‘薄利抢地’,固然项目本身利润空间较窄,但由于当时市场需求茂盛,贩卖去化和回款更有保障。”中指研究院企业奇迹部研究负责人刘水向《中国消息周刊》表现,第二轮会合供地遇冷的紧张配景还是市场调解与房企资金压力增大,同时,“第二批供地严格购地自有资金检察、上调包管金比例等政策使房企拿地意愿受到克制”。

  “创建购地资金来源检察制度”是“8・10土拍新规”要求的内容,22个都会中除了在8月10日前已经完成第二轮会合供地的厦门、长春、无锡外,余下都会均增长了房企购地自有资金检察要求。

  如深圳此次就提出创建“先答应后检察”的工作机制,竞买申请人需答应购地资金来源的5个“不属于”,而从近期无锡发布的第三批会合供地挂牌公告中可以看出,此前未跟进这项要求的都会也在新增房企购地自有资金检察和开辟资质要求。

  “房企资金链告急,多数都会要求以自有资金拿地,并规定违规禁拍年限,这是第二轮会合供地遇冷最重要的缘故起因。”李宇嘉也表现,已往房企拿地依靠融资,即“前融”,融资通道包罗信托、私募、基金子公司等。一旦严格要求自有资金拿地相称于地皮市场规则发生很大变革,乃至是颠覆性变革,让房企非常不顺应。

  “着实政策不停要求房企以自有资金拿地,但本年下半年的检察更为严格。”一位房企投资部分人士向《中国消息周刊》表明说,已往,比方团体公司创建项目公司拍下一宗代价1亿元的地皮,大概项目公司的注册资源金只有1000万元,只负责开辟,购地款完全来自团体公司。“如今严格要求项目公司的注册资源金大于地皮款,才可算作自有资金,变相低落了房企资金的活动性”。

  “一样平常环境下项目公司以股东乞贷的情势从团体公司获取购地款,然后再将地皮抵押从信托融资。”有房企融资部分人士告诉《中国消息周刊》,一些信托项目阐明书先容的资金用途就包罗“归还股东乞贷”,“不能明白讲配资拿地,但是可以讲归还股东乞贷,房企再利用这笔融资款拿地,变相就是在融资拿地”。

  以地皮储备支持高周转模式确实是已往几年房企发展的主流。

  “已往几年根本上依靠高杠杆、高周转模式,做得越极致的房企发展就越快。”有房企管理层人士先容,“比如一家房企有20亿元资金,不加任何杠杆,买一块地必要15亿元,剩下5亿元作为建立费用,8%~10%的利润对于房企就算比力高,大概过3年之后房子全部卖完,回得手上22亿元,服从非常低”。

  “但假如拿15亿元投资三块地,剩下的资金缺口靠融资,一次性推进三个项目,同样是3年后,每块地都可以带来两亿元利润,再以如许的方式反复投入,越来越快。”他说,“地产圈都开顽笑说有些房企险些是一天拿一块地”。

  除了严格检察购地资金来源,一些都会调高了参打门槛,特别是包管金比例,无疑对于房企资金链提出更高要求。杭州、苏州和深圳等都会第二次会合供地均上调了包管金比例,杭州就取消了首批5000万包管金托底机制,包管金比例规复至20%。而且北京、杭州、广州、武汉等都会第二批供地推出部分大要量地块,固定包管金比例下这些地块参拍资金门槛本就较高,如北京第二批次地块中大要量地块比重有所上升,6宗地块包管金高出10亿元。

  “会合供地对房企一个比力大的影响就表如今对资金储备的要求上,特别是假如房企想在相近的时间段参加热门都会或地块的竞拍,无疑必要大量的资金储备。”前述房企投资部分人士说。

  会合供地本身就对房企的资金调集本领提出更高要求,刘水表现,相比力整年平滑拿地节奏,会合供地增长短期现金流压力。越秀地产董事长林昭远曾在本年的业绩会上坦言,“我们对任何一块地皮都要加强研究,已往大概一次拿一块地,相对没有那么大的压力,如今对人力和资金都有压力。”

  “会合供地的用意之一就是增长房企资金链压力,但从第一轮会合供地的环境来看结果并不显着,而且如今是否严查自有资金购地也已经不是重要抵牾,由于房企融资渠道无论正规与否根本都已经枯竭。”天下房地产司理人同盟理事邓浩志向《中国消息周刊》分析说,如今民营房企广泛资金告急,能有资金在当前脱手购地的房企极为希罕。这与地皮是否优质无关,与代价是否合算也无关,而与企业是否有本领参加有关。

  万科董事会主席郁亮此前就曾表现,现金变得更加贵重,万科对投资标准也有了更高要求,只拿特别好的项目。

  第三轮土拍低迷将连续?

  民营房企无力参加土拍,央企、国企成为第二轮会合供地的主角,是当初未曾预料的“副产物”。

  据克而瑞地产研究中心统计,广州、深圳、成都等都会国企竞得地块可占八成以上。以广州为例,广州南投、南沙建立团体等市属企业在广州第二轮地皮会合出让中非常活泼。邓浩志以为,在一样平常招拍挂市场上,这范例企业很少出现,通常只在市场非常低迷的时间脱手,用于提振市场信心。“如今故意愿脱手买地的大概是地方部属企业”。

  地方国企入场“托市”或在第三轮会合供地时连续,无锡是国内第一个竣事第三轮会合供地的都会,不少当局部属企业脱手拿地。但邓浩志表现,假如房企生存状态环境不改善,这种托市意义并不大。一则地皮出让收入只是“左手交右手”,并没有有效增长收入;二则也改变不了平凡房企对市场的预期,更改变不了他们的资金状态,只能算无勤奋。

  而从如今已经上架第三轮会合供地地块的都会来看,地块数量与金额相比第二轮均有所下滑。

  第二轮会合供地挂牌48宗但流拍25宗地块的广州,在11月2日上架了新一轮会合供地地块,仅推出17宗地块,此中还包罗7宗第二轮番拍的地块。起拍总价从前两轮的千亿元左右降落至430多亿元。

  “当局肯定在担心假如在第三轮再次出现大量流拍会转达负面信号,而且市场也无力遭受浩繁地块。纵然一些尚有资金气力的房企也不敢拿地,担心此时脱手拿地会被套牢,房企天然有‘补货’需求,但那是基于长线而言,短线房企面对保卫资金链的题目。”邓浩志说,上一轮番拍严峻的增城区此次就只挂出一宗地块。

  供地数量在镌汰,同时竞打门槛也广泛下调,鼓励企业拿地的用意显着。广州就取消了黄埔、南沙两区的限房价要求,而在第二轮会合供地时,这两个区曾试点限房价,终极三宗地块流拍。

  刘水猜测,22个都会第三批供地将在三个方面作出优化:一是部分都会包管金比例或将边际改善,中小体量地块加大供应。二是为了完玉成年租赁住房供应筹划,部分都会第三批涉租赁用地或保持肯定体量,但“竞自持”等条件或将优化。三是部分都会第三批地块或将优化试点规则,镌汰捆绑限定,渐渐推进品格相干要求落地。

  一些都会已经放松了第三轮会合供地的参加门槛,如苏州同时下调了包管金和首付款比例,取消了地皮的市场引导价,包管金比率全部下调至30%,初次付款比例下调至50%。

  “短期内地皮出让规则不会调解,毕竟这是长效机制,不能市场轻微冷了一点就开始放弃。”李宇嘉以为,地方当局大概会调解出让规则,比如拿出一些优质地块,比如低落配套建立的比例。“将来在会合供地的模式下,不太大概出现已往拍地的那种火热局面。肯定是有的地卖得不错,有的不温不火,有的会流拍,这会是常态”。

  据中指研究院数据,22个重点都会在2020年的商品房贩卖额和宅地出让金,占天下的比重均靠近四成,22个都会地皮市场对于天下地皮市场无疑举足轻重。而据克而瑞研究中心监测的都会策划性用地溢价率环境来看,受首轮会合供地开启的拉升作用影响,本年4月天下300个都会的策划性用地的均匀溢价率大幅跳涨至25.4%,创下2020年以来新高,但到9月时,这一数据仅为4.2%。

  受此影响,各地的地皮出让金直担当到打击。天下300城住宅用地本年三季度成交1.6亿平方米,同比降落46.9%,地皮出让金为8623亿元,同比降落36.6%。10月11日,第二轮会合供地行至中途,国际评级机构穆迪的陈诉就表现,在已经举行了第二轮会合供地都会的成交地块中,四分之三的地块没有任何溢价。地方当局2021年的地皮出让金团体增速将从上半年的高出10%回落至低于10%。

  地皮出让金收入约占中国地方当局总收入三分之一,在11月11日发布的陈诉中,穆迪预计贵州等债务负担重且更为依靠地皮出让的省份将面对更大的财务压力。

  显然,政策频吹暖风,不但着眼于房地产市场,更要均衡地方的地皮财务。但是对于一些规则的调解毕竟能起到多大的作用,有受访业内人士仍表现悲观。中指研究院则预计,第三批地块土拍规则和出让条件优化下,房企拿地预期或将边际改善,团体流拍和撤牌环境或略有好转,但市场热度分化态势仍旧连续。

  (原标题:土拍市场“变天记”,20个都会流拍70宗地块)

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