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98平三居室公摊面积占近24平 买房包罗公摊面积公道吗

2021-10-21 16:11:14

  购房者很不明白也不心甘为何“花大钱买小屋”

  买房包罗公摊面积合不公道

  编者按

  10月20日,国家统计局公布2021年9月70个大中都会商品住宅贩卖代价变动环境的统计数据,房价上涨的都会数量再创新低。本年以来,央行也多次发声:维护房地产市场的康健发展,维护住房斲丧者的合法权益。

  房子,长期以来都是老百姓关注和热议的话题,是最大的民生之一。2016年年底,中心提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。对峙“房住不炒”确保了我国楼市康健发展。同时在实际中,变相加价、卖弄骗购等房地产市场乱象依然家常便饭,尤其是公摊面积、精装修、租房市场等方面存在的题目更是老百姓的痛点、难点。怎样更好地满意群众对住房的需求,让住房回归其居住属性?《法治日报》记者聚焦上述痛点、难点题目睁开深度观察,从本日起在法治经纬版推出系列报道,敬请关注。

  ● 一个小区里的差别楼栋,大概会由于层高差别而具有差别的公摊率。比如,6层高的住宅楼公摊率一样平常在18%至20%;10层高的住宅楼公摊率每每在20%以上;20层以上的高层住宅楼公摊率会到达30%乃至更高

  ● 除了信息披露不公开透明外,公摊面积的盘算方式如今也不太明白,将公摊面积计入房价轻易引发诸多乱象

  ● 针对差别的住宅范例,在思量构筑利用实际的环境下,出台规定对新建住宅公摊面积的上限作出限定,倒逼房地产商及相干方在建立住宅时公道规划,而不是随意增长公摊面积,陵犯购房者的居住权益

  千挑万选终于看中了一套98平方米的三居室,布局、精装都不错,可公摊面积却占了近24平方米――这让购房者东华近来非常烦闷。在天津工作4年,房子是刚需,不买不可,可要买下公摊面积这么大的房子,他又心有不甘。

  在实际购房过程中,东华的境遇还算好的。前不久,山东省青岛市某楼盘因超高的公摊面积在网上引发热议:“原来122平方米的房子,履历房师丈量,实际利用面积只有62平方米左右”“公摊面积由说好的31%变成46%,占了构筑面积近一半,主卧乃至放不下1.8米的床”……

  公摊面积是指商品房贩卖中应分摊计入贩卖面积的商品房中公共构筑空间的面积,包罗楼梯间、电梯井、公共走廊等。比年来,关于公摊面积的讨论居高不下。有人以为公摊面积计入房价不公平,应该取消;也有人以为取消公摊面积大概会导致房价大幅上涨,不可取。

  近几天,《法治日报》记者采访了北京、天津、安徽、重庆等地多个售楼处发现,关于公摊面积的争议多源于其背后存在的各种乱象,比如未提前对购房者举行公示、盘算方式不公开透明等。

  多名担当记者采访的专家以为,在我国取消公摊面积的可行性不是很大,因此加强羁系更为关键,要严格落实开辟商对公共办法、公共面积及相干收费的信息披露制度,同时创建美满相干的羁系机制,确保购房者所付出的公摊面积费用有据可依。

  公共空间费用公摊

  楼层高公摊率也高

  本年国庆期间,东华来到天津市河东区某楼盘售楼处,本想趁着国庆限时特惠把房子敲定,但走进样板间,他内心就产生了迷惑。

  “一套位于9层楼98平方米的三居室,从样板间来看,内里的布局、精装都很好,但总感觉比我如今租住的70多平方米的房子没宽敞多少。”东华向贩卖职员提出了本身的疑问。对方表明称,这间房的公摊面积占构筑面积24%左右,套内构筑面积约莫为74平方米,“与周边其他楼盘相比,如许的公摊面积已经算低的了”。

  人生第一次买房的东华对此很不能明白:为什么要将公摊面积计入房价,公摊面积还这么大,其盘算标准到底是什么?

  华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法表明道,此中一个缘故起因是我国早期采取福利分房制度,厥后随着住房市场化,商品房出现并占主流职位,房价飙升的同时受到当局严格管控,这使得开辟商寻求一个在纸面上控制房价但实际上不侵害其长处以致创造更多长处的方法。

  “同时,随着我国都会化快速推进,大量生齿涌入都会、都会中心区,而这些地区中可以或许用于居住的地皮面积又比力有限,因此都会住民广泛居住于封闭小区中的高层住宅。这决定了在我国面积共有题目无法克制,而面积共有肯定导致费用公摊。”杨勤法说,此处公摊的费用不但包罗构筑费用(对购房者而言表现为房价),还包罗构筑利用过程中产生的管理、维护费用(对购房者而言表现为物业费),这就是我国大陆地区广泛采取公摊面积的概念,并以此盘算房价和物业费等费用的重要缘故起因。

  不外,公摊面积并非法律概念。“现行法律、法规和规章没有对公摊面积的概念举行界说。”杨勤法指出,一样平常以为,房屋构筑面积=套内构筑面积+共有构筑面积;套内构筑面积=套内利用面积+套内墙面子积+阳台构筑面积。公摊面积即共有构筑面积,是指由各产权主体共同占据或共同利用从而共同分摊费用的部分构筑面积。

  依据上述说法,记者查阅公开资料发现,公摊面积包罗电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、装备间、公共门厅和过道、地下室、值班保镳室以及其他功能上为整栋构筑服务的公共用房和管理用房,还包罗户与户之间的隔墙等。

  那么,一套房的公摊面积具体会有多少?记者为此咨询了天津、北京、安徽、重庆等地10个售楼处的贩卖职员和房产中介。

  据北京市向阳区高故里小区某中介公司贩卖顾问裴老师先容,房地产市场重要以公摊率和得房率来表明一套房公摊面积的多少。“公摊率就是房屋公摊面积占房屋总面积(构筑面积)的比率,得房率指套内构筑面积占构筑面积的比率。”

  “得房率能有80%就已经很不错了。如今新建的小区大多是高层,公摊率根本都在25%以上。”安徽省合肥市一楼盘贩卖职员胡老师告诉记者,“不外公摊率并不是越低越好,由于公摊率低意味着小区公共面积小,居住环境和舒服度大概就难以保障。”

  记者在观察中发现,一个小区里的差别楼栋,大概会由于层高差别而具有差别的公摊率。比如,一栋6层高的住宅楼,其公摊率一样平常在18%至20%;一栋10层高的中高层住宅楼,其公摊率每每在20%以上;一栋20层以上的高层住宅楼,由于楼梯高度、墙体厚度、强弱电井等公用办法等,公摊率会到达30%乃至更高。

  公摊占比没有上限

  盘算标准尚未明了

  “该小区3号、4号、9号楼蕴藏室公摊面积过大,请购房者细致查察!”10月13日,山东省德州市房产管理中心官网将一小区房产测绘面积等信息举行公示,上述这段大写加粗的黑体字格外引人注目。

  记者点开测绘结果链接发现,这3幢楼的蕴藏室公摊面积都宏大于套内面积。比如,3号楼负1层蕴藏间3,套内构筑面积不到6平方米,公摊面积到达11平方米;整幢3号楼蕴藏间套内面积210平方米,公摊面积却达396平方米。

  “地下蕴藏室过道面积大,加上楼梯间、电梯井等都要占公摊面积,蕴藏室的公摊占比每每高出一半。而我国如今对住宅公摊面积并没有上限要求。”北京市京师(泉州)状师事件所状师艾泓强表明说。

  在艾泓强看来,德州房产管理中心对高公摊率举行公示的办法还是很人性化的,“如许斲丧者在购房时就能留意到。实践中,很多开辟商并不会公示公摊面积,在条约中乃至不做阐明,导致出现购房者‘花大钱买小屋’的环境,引发很多争议”。

  记者近几天走访了天津河东区、寂静区、河西区5个楼盘的售楼处,发现没有一家楼盘先容图中含有公摊面积内容;5名贩卖职员也只有1人主动提及公摊相干内容,其他人只有当记者问及时才会作简单先容,而且一带而过。

  那么,在交易房屋时,卖方是否应当将公摊面积举行公示呢?

  杨勤法以为,如今没有法律法规规定房屋出售者必要公示公摊面积,但购房者可以要求出售者告知,也可以要求在条约中约定,但如许的要求每每很惆怅到保障。

  艾泓强说,根据现有规定,当事人直接援引《商品房贩卖管理办法》第二十条以房屋面积偏差高出正负3%为由要求打扫条约、退房大概难以得到支持。而且在实践中,开辟商每每会与购房者签订增补协议,对商品房交易条约的内容举行增补或变动,因此斲丧者在签订条约时更应多加留意。

  记者观察发现,除了信息披露不公开透明外,公摊面积的盘算方式如今也不太明白,将公摊面积计入房价轻易引发诸多乱象。此中,公摊面积是否按照精装修收费引发的争议颇多。

  家住天津市河东区的刘明本年刚入手一套精装修新居,该房是按照每平方米3000元的标准举行精装修的。他以为,像电梯、楼梯这种公摊办法肯定不存在精装修,可末了公摊面积代价也是按照精装修代价计入房屋总价,而且还包罗暖气费。“岂非公摊的构筑也要装暖气吗?”刘明有点愤愤不平。

  采访中,记者发现,公摊面积是否按照精装修收费,各地做法有所差别,但物业费、税费等都是以包罗公摊面积在内的构筑面积为依据举行盘算的。

  别的,据杨勤法先容,有少数开辟商违法将现行法明文规定不计入共有构筑面积的部分计入公摊面积,再将这些公摊办法出售或租赁,如停车场出售或出租、楼道广告位出租等,产生的收益却未被纳入物业管理费用或住宅维修基金等,而是被开辟商或物业据为己有。

  “这些都给业主增长了负担,终极导致业主高价买房却权益受损,购房者对公摊面积的怨言也不停存在。”杨勤法说。

  取消公摊难度较大

  加强羁系迫不及待

  乱象之下,关于该不应取消公摊面积计入房价的讨论甚嚣尘上。

  记者梳剃头现,有人不支持取消,由于担心取消后房价大涨;也有人表现取消公摊已是局面所趋,由于2019年住建部对《住宅项目规范》公开征求意见已经开释了相干信号。

  对此,北京市房地产学会副会长兼秘书长赵秀池以为,影响房价的因素有很多,与计价方式没有太大关系。外貌上以构筑面积计量房价会低一些,以利用面积计量房价会高一些,物业等费用收取也是一样。但对整套住房来看,总价或收取的物业费不会由于计量单位不一样而少收。由于开辟商是按整套住房来收取购房款的,购房人是以整套住房为单位来缴纳物业费的。

  艾泓强则以为,《住宅项目规范》并非贩卖管理办法,而是工程技能规范,“套内面积”或“构筑面积”盘算无直接关系,真要上升为国家标准并全面实行,还需修改相干法律规范,此外还有很长的路要走。

  值得留意的是,记者近几天在某购房App中查询发现,很多都会的新居,点进去表现的都是构筑面积,而重庆市区表现的都是套内面积。

  据相识,早在2002年6月,重庆人大常委会通过的《重庆市城镇房地产买卖业务管理条例》中就要求:商品房现售和预售,以套内构筑面积作为计价依据,商品房交易条约及商品房权证应当载明共用部位及办法。

  这是否意味着,重庆已经取消了公摊?

  重庆沙坪坝区某房产中介胡老师告诉记者,这个规定并不意味着公摊的取消。“入户大堂、电梯井等公共空间在物理上是不大概取消的,只能说盘算房价时公摊不计入,但实际上也就是说法题目,总价不停是固定的。比如套内面积单价大概是1.5万元,构筑面积单价就大概是1.3万元。按照规定,重庆这边的新居都是按照套内面积计价,二手房则按照构筑面积计价,因此二手房看上去要比新居单价低得多。”

  固然如今重庆市对于物业费、取暖和费等还是按照总构筑面积收取,与天下其他地区无异,但杨勤法以为,重庆的规定还是倾斜掩护了在房产买卖业务中处于弱势职位的购房者长处,用套内面积计价更加公开透明,对于购房者来说,是更可以或许看得见摸得着的实惠。

  但要在天下层面取消公摊面积,多名担当记者采访的专家同等以为“难度较大”。他们提出,若取消公摊面积,长远来看房地产商受到的丧失最大,若其不再能从公摊面积中获取收益,在维持房价公道的环境下,对公摊部分的器重程度就大概会降落,小区环境、房屋团体建立质量也大概受影响。

  既然在当前居住方式下公摊面积不太大概直接取消,那么其带来的诸多题目怎么办理?

  对此,杨勤法发起,可鉴戒其他国家的地产管理履历,在为购房者减负的条件下连续保障公摊面积的利用质量。

  “对于公摊面积的管理,应采取分步走战略。起首,在公摊面积尚未取消的条件下,规范公摊面积的盘算工作,确保盘算方式公开透明,盘算结果清楚,而且美满相干的羁系机制,确保购房者所付出的公摊面积费用有据可依,房地产商胡乱盘算公摊面积的举动得到及时惩处;其次,针对差别的住宅范例,在思量构筑利用实际的环境下,出台规定对新建住宅公摊面积的上限作出限定,倒逼房地产商及相干方在建立住宅时公道规划,而不是随意增长公摊面积,陵犯购房者的居住权益。”杨勤法说。

  赵秀池则发起,在市场环境答应的环境下,可以进一步实行和推广以“套内利用面积”盘算房价的做法。同时,还应严格落实开辟商对公共办法、公共面积及相干收费的信息披露制度,确保购房者在购房前可以或许确实相识公共地区的具体环境。通过加强羁系、规范第三方测绘机构、严格开辟商违约责任等方式,真正维护浩繁购房者的权益。

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