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房企留意:第二批会合供地开释两个强信号

2021-09-16 09:37:06

  王丽新

  算账、看地、找相助商、写陈诉,上投决会……地产投拓人从来没想过,如今拿地竟必要云云练会繁杂的“十八般武艺”。9月15日,随着长沙第二批地皮出让信息出炉,17个都会第二轮会合供地细则落锤,颠末延期、停息和撤回重启,第二批会合供地终于拉开大幕。

  地产投拓人率先感受到了差别。相比首轮会合供地,他们意识到,买地跟平凡人买房越来越像,有资格(需有房地产开辟资质)是入场券,亦不乏摇号定归属。为了买一块地找60个马甲公司参拍,那一套不再玩得转,投资模子测算公式要重置,风控本领变身房企买地的核心竞争力。

  细致对比17个都会地皮出让规则公告后,笔者发现,有两个共同的主流新思绪值得细思,这不但改变房企拿地逻辑,亦会强化落实房、地和人联动机制。

  其一,从源头降本钱,地皮溢价率不高出15%或成红线。在首轮会合供地中,重庆、杭州、厦门等多个都会均匀地皮溢价率高出20%,此中,重庆高达43%位居榜首。彼时,滨江团体董事长戚金兴直言,在杭州拍的地,积极将净利润做到1%-2%,这比传统制造业还低。

  固然,并不是全部都会都是云云“无利可图”。但总体而言,这与会合供地新政“稳地价”的初志有收支。于是,中心召开了两次集会会议。结果是,“二拍”收官的青岛、济南及天津的成交溢价率均为0%。同时,溢价率15%或成各地参考红线。

  红线之外,通过调高底价、竞配建等隐性方式举高地价亦被严控。比如北京已将规则细化到每一宗热门地块,对当局持有商品住宅产权预设份额均设置差别天花板或区间。这种调控的风雅化程度和刻意,让房企掌舵人有所感触,有的担心第一轮拿地会“高位站岗”,有的则牟足劲预备重返“二拍”现场。

  毕竟,11年前的春天,北京一天内拍出三个地王,那是已往,不是如今。退一步说,房企已无当初冒险之胆,打好现金流保卫战妥妥压倒扩张欲望。实际版理性是,昨日下战书,杭州十宗竞品格地块此中九宗无“司”报名,提前锁定流拍了局。

  其二,对房企购地资金举行穿透式羁系,控其来源为自有资金。笔者留意到,相对第一批供地,如今发布会合供地的公告中,都明白严控包管金及地价款来源。具体涉及五个“不属于”:不属于股东违规提供乞贷、转贷、包管或其他相干融资便利;不属于直接或间接利用金融机构各类融资资金;不属于利用房地产财产链上卑鄙关联企业乞贷或预付款;不属于利用其他天然人、法人、非法人构造的乞贷;不属于利用参加竞买企业控制的非房地产企业融资。

  在笔者看来,这条新规不简单,这是对开辟商的“威慑”。过往,房企依靠多种融资渠道借债,再拿这些钱去抢高价地扩规模。多重资源运作后,有的房企克制冲动理性发展妥当前行,有的则直接陷入债务违约危急,烂尾楼难懂套,商票、理财产品一地鸡毛,业主、投资者和金融机构均受到差别程度伤害。

  重返生产资料的源头控制购地资金,一是可以让过往理性策划的房企分享到好孩子红利,二是清退有潜伏风险的资金入场,引导行业康健前行,这一“控”是提前筑篱笆,将违规资金挡在门外。

  忙着调治资金杀回土拍市场之前,开辟商不妨先掂量下“荷包”,万变不离其宗,不管第二轮会合供地规则怎样调解,重回“盖好房子”的本质,捡回工匠精力,提质增效、靠创新驱动发展,这才是久久为功的不二法则!

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