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高溢价、快周转模式“转变” 龙光深圳光明项目打折销售背后

2021-11-23 10:27:14

   于龙光而言,先高溢价拿地,然后再快周转建设,销售,进而实现现金快周转的“利润薄但不会亏”的经营模式是其在房地产行业的生存法则。

  简单来说,通过流量做高总量,从而获得更高的评级使得公司在其他如融资方面的便利,即保持了公司的持续运转,又能争取到更多的生存机会。

  相关案例有很多,典型如龙光2020年5月115.97亿元竞得深圳前海一宗限价宅地,拿地后第二天便进场施工,11月份样板房已经开放,并于2021年初入市销售,开盘便售罄,8小时卖完1003套房。

  有投资人曾向观点地产新媒体透露,在今年中期业绩会中,龙光方面便直指要将投资目标放在有市场前景,体量适中,同时可以实现现金快周转的项目。

  只是最近,这个让龙光屡试不爽的玩法,在深圳光明的一个4万平方米的小项目上“转变”了。

  玖瑞府去化压力

  上述项目地块是龙光在2021年5月末深圳第一批集中土地出让中,以10.88亿元夺下的,溢价率45.07%。如今该项目案名“龙光玖瑞府”。

  10.88亿元的交易总额虽然不大,但已经是该地块的封顶价格,与此同时龙光还付出了配建1.12万平方米的代价,才从联发、金地等众房企手中夺得该地块,成交楼面价3.78万元/平方米。

  据了解,地块占地面积1.02万平方米,建筑面积4.08万平方米,位于光侨路与长凤路之间,毗邻凤凰城片区,距离光明区政府约3公里,靠近在建13号线同观路站。建成后,该地块商品房销售均价不得高于4.89万元/平方米(不含室内装修)。

  从成交价格与销售价格的价差便可明显看出,项目实际的利润空间并不太大。据当时现场部分投拓人士分析,该地块实际上配建人才房面积到0.6万平方米就差不多了,不然覆盖不了成本。

  虽然保守估计项目需要更大的利润空间来运转,但是在不少其他业内看来,龙光会拼速度、周期,利润薄但不会亏,货值上来,公司评级就高,贷款就容易。简而言之,用销售流量换取公司的生存空间。

  龙光也已经玩开“高周转”这套打法,在2021年上半年龙光新项目开盘时间约为6.6个月,平均项目现金流回正周期则是16个月。这两项数据较2020年有所上升。

  事实上,上述龙光光明项目在开发效率上已经达到了极致。再获取项目后次月,也就是今年6月份,挖机已经开入项目开始运作,11月11日,项目获批预售,推售287套住宅房源,并且从获批预售开始,项目便开启了诚意登记直至11月15日。

  显然从项目开发周期的时间轴来看,该项目从拿地到开盘耗时不到6个月,较其自身平均水平已经缩短1个月左右时间,可谓把快周转玩到了极致。

  不过龙光也许没有想到,就是这个面积不过4万平方米的项目,推货不过200余套的项目可能成为自己快周转模式的“转变”点。

  11月17日,光明龙光玖瑞府意向登记人名册公示,共191批,登记人数仅为推出货量287套的66.55%,去化前景不容乐观。并且需要留意,诚意登记并不意味着最终的成交,甚至有网友猜测,此次成交能否达到五成是个疑问。

  为此,在11月18日,龙光马上借以26周年司庆的由头,推出开盘92折活动,名额达到百套,折后优惠价格为4.6万元至4.8万元带精装修,并且优惠活动不限制楼层、朝向、户型的选择,限定条件只是要求三天内付清首付。

  同时,有消息传出,项目已经转介。据观点地产新媒体了解,有不少潜在购房者表示已经看到中介推介该项目,亦有实地参观过项目的人士表示,案场聚集了大批中介。

  种种迹象带来的潜台词,项目去化压力巨大。有意思的是,过往获得销售佳绩的开发商,总会迫不及待的公布项目去化成绩,但龙光玖瑞府从开盘至今已经过去数日,相关业绩依旧还是静悄悄的。

  高溢价、高周转模式转变

  在市场人士看来,龙光玖瑞府去化不佳的结果已经成为必然。

  “项目(龙光玖瑞府)肯定不会卖得特别好。”一位深圳市场资深人士回复观点地产新媒体采访时表示,一方面项目旁边有更便宜且更近地铁站的中海项目;另一方面从大的区域看,也有整体素质更好的深铁瑞城。“夹在中间的龙光很被动,很被动。”

  据了解,该人士提到的中海项目,为中海于深圳第二批集中供地拿下的A503-0093地块。该地块有4家竞买人报名,分别为保利置业、华润、招商、中海,最终由中海旗下深圳市中海启明房地产开发有限公司竞得。

  该项目位于光明区凤凰街道,出让面积3.23万平方米,建筑面积17.46万平方米,成交价37.34亿元,成交楼面价2.14万元/平方米,溢价率约15.0%,自持面积2.1万平方米。

  其中最值得关注的一个数据,中海项目毛坯限价4.44万元/平方米,而龙光玖瑞府的毛坯限价为4.89万元/平方米,两者差价超过0.4万元/平方米。“作为买房者来讲,选中海还是龙光?这是最根本的原因。”

  该市场人士同时指出,除了价格的差异,龙光玖瑞府的体量远小于中海项目,有数倍之差。而往往,大社区意味着更多的商业配套,配套多则意味着更方便的生活。

  反观龙光玖瑞府项目,受限于总体量,龙光方面销售人员更多是将3公里外的龙光旗下商业项目蓝鲸世界作为配套宣传。

  此外,上述市场人士指出,龙光玖瑞府建在半山坡上,并且附近有墓地,整体感觉不够大气。“说好听点就是闹中取静吧,但中海项目就展示面好,落落大方,各方面明显比龙光项目要好得多。”

  另一方面,该人士亦指出,同区域还有深铁瑞城这一占地19万平方米,总建筑面积63万平方米,包含保障及人才房、商业、住宅、幼儿园等配套的巨无霸项目。

  并且该项目是深铁集团在光明区的首个轨道综合开发项目,与前述两项目一样,位于光明凤凰城区域,与地铁6号线长圳站接驳,并可一站换乘13号线,未来与18号线交汇。

  该项目一期将推出低密度小高层社区,容积率约2.97,共1330套住宅。自带建面约6万平方米集中商业。限毛坯均价4.75万元/平方米。

  “龙光玖瑞府入市的节点不是很好。因为深铁瑞城这个整个光明最大的项目马上要开盘了。”该人士表示,该项目是深铁的物业,又是TOD项目,所有光明的项目都会比较着急在该项目出售前清盘,尽可能的抢节奏。

  言下之意,深铁瑞城项目一开盘,将对整个片区产生虹吸效应,将周边项目的潜在客户吸引过去。

  “龙光玖瑞府转介就是抢节点,想在深铁项目开之前,尽可能的把200多套卖掉。哪怕动用三级市场的拉客能力,也要尽快清。”市场人士总结道:“龙光就是在抢,毕竟从整个社区看不具备优势,限价也不具备优势。”

  “但凡愿意等性价比更高的产品,肯定选其他,反正交房时间也相差不超一年,没差多少。”

  总得来讲,于龙光而言,高溢价拿地、高周转开发模式的“转变”并不在于自身经营能力上,最根本的原因,是在光明项目目前面对的整体市场变化。

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